На что влияет кадастровая стоимость недвижимости

Владельцы квартир, домов и земельных участков платят налоги на имущество. Налоговые обязательства также возникают при покупке, наследовании и дарении недвижимости. Чтобы рассчитать суммы к уплате, используют кадастровую стоимость объектов. Вот как это работает.

Налог на имущество и землю 

В качестве базы для расчётов берут кадастровую стоимость жилья или земельного участка по состоянию на 1 января года, за который начисляют налог. Ставку налогообложения устанавливает Налоговый кодекс (НК РФ). Платёж вычисляют по формуле: 

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья

Продавец недвижимости платит НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет. Закон предусматривает случаи, когда человека освобождают от уплаты налога уже через 3 года после вступления в право собственности. Например, если владелец унаследовал квартиру или получил в дар от близкого родственника. 

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ при сделках с недвижимостью. Если доход от продажи объекта составил до 2,4 млн рублей, продавец платит в ФНС 13%. Если цена превышает пороговое значение, на доход до 2,4 млн рублей начислят 13% налога, а на сумму свыше — 15%. При этом выплату можно снизить за счёт фиксированного налогового вычета в 1 млн рублей или документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости. 

ФНС сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью. Если обнаружат занижение, налог рассчитают на основании кадастровых показателей. 

Как изменится налогообложение недвижимости

в 2025 году

Узнать

Налог на доходы физических лиц при дарении недвижимости

Новый собственник жилья платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником. Сумму налога рассчитывают на основании кадастровой стоимости по прогрессивной шкале:

• до 2,4 млн рублей — 13%; 
• свыше 2,4 млн рублей — 15%.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Нотариусы заверяют операции с недвижимостью: вступление в наследство, дарение, продажу долей несовершеннолетних собственников. Участники сделки платят госпошлину по ставке 0,5% от цены объекта по договору или от кадастровой стоимости — в зависимости от типа сделки. При купле-продаже применяют рыночную цену, а в случае с дарением и наследованием — кадастровую. 

Кто и как рассчитывает кадастровую стоимость 

Администрации регионов России создают бюджетные учреждения, которые проводят кадастровую оценку недвижимости. Например, в Ростовской области этим занимается ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений», а в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка». 

Для расчёта кадастровой стоимости применяют массовый метод. Это значит, что уполномоченная организация оценивает целую группу похожих объектов и выводит среднее значение. Каждую квартиру или дом отдельно не рассматривают. 

Что учитывают при расчёте кадастровой стоимости: 

• локацию — жилой массив или промзона;
• назначение помещения — жилое или нежилое;
• этаж и количество этажей в здании;
• год постройки;
• материал стен; 
• площадь квартиры, дома или земельного участка;
• наличие городских коммуникаций;
• экономическую ситуацию в регионе.

Сдайте квартиру быстро и безопасно

Найдём проверенного жильца и защитим имущество

Подробнее

Где найти кадастровую стоимость объекта

Понадобится адрес или кадастровый номер недвижимости. Воспользуйтесь следующими источниками:

1. Сайт Росреестра. Бесплатный сервис находит стоимость по кадастровому номеру, который указан в выписке ЕГРН, свидетельстве о праве собственности или техническом паспорте объекта.

Портал Росреестра предоставляет кадастровую стоимость, дату последней переоценки и краткие характеристики объекта

2. Публичная кадастровая карта. Сервис поможет, когда есть только адрес квартиры или дома, а кадастровый номер неизвестен. Введите адрес в строку поиска или найдите объект перемещением по карте.

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры в многоэтажном доме, умножьте удельную кадастровую стоимость по выбранному адресу на площадь помещения

3. Портал Госуслуг. Запросите электронную выписку из ЕГРН — в ней указана кадастровая стоимость квартиры или дома. Бесплатный документ формируется в сокращённом формате. Если нужна выписка с планировкой и данными о предыдущих собственниках, закажите платную версию. 

Введите запрос «Получить выписку ЕГРН» в поисковую строку на главной странице Госуслуг и пройдите авторизацию. Электронный документ поступит в личный кабинет

4. Отделения МФЦ. Организации предоставляют такие же выписки, как Госуслуги, только сроки оформления дольше на 1–2 рабочих дня. Запросы обрабатывают бесплатно. 

Как меняется кадастровая стоимость 

Кадастровую стоимость пересматривают по решению государственных органов или по требованию собственников недвижимости. В первом случае изменения вносят периодически: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года, в других регионах — каждые четыре года. Во втором варианте владельцу объекта нужно доказать, что стоимость квартиры или дома рассчитали ошибочно. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Иногда собственник не согласен с кадастровой стоимостью объекта. Если показатель завышен, ФНС начислит больше налогов. 

Вот как оспорить государственную оценку:

1. Отправьте заявление в уполномоченную организацию. В каждом регионе есть специальное бюджетное учреждение. Обратитесь туда напрямую или через МФЦ. Подайте заявление в письменной форме и приложите документы: 

• Выписку из ЕГРН с ошибочной кадастровой стоимостью. 

• Документ о приобретении объекта — договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о вступлении в наследство. 
• Доказательства ошибки. Например, если кадастровая стоимость превышает рыночную, потребуется заключение специализированного оценщика.

2. Обратитесь в комиссию по кадастровой стоимости. Это следующая ступень, если бюджетное учреждение не согласилось с вашими доводами. В регионах действуют комиссии при Росреестре, которые рассматривают споры о кадастровых ценах. Они уполномочены вносить исправления в показатели. Предоставьте документы по списку из предыдущего пункта.

3. Подайте судебный иск. Если комиссия также не приняла вашу сторону, обратитесь в суд. Судья вынесет решение в течение двух месяцев после принятия иска к рассмотрению. 

Как оценить расположение недвижимости

Подробнее

Главное 

— Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, установленная государством. Как правило, она ниже рыночной. 

— На что влияет кадастровая стоимость: налоги на имущество, землю, продажу и дарение недвижимости, а также госпошлины за нотариальное заверение сделок. Цену объекта по кадастру берут в качестве налогооблагаемой базы и рассчитывают суммы к уплате согласно ставкам НК РФ.

— Кадастровую стоимость рассчитывают массовым методом с помощью статистических показателей. Осмотр объектов не проводят, поэтому оценка не учитывает индивидуальные особенности жилья. 

— Как узнать кадастровую стоимость: на сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте, через портал Госуслуг или в МФЦ. Понадобится кадастровый номер или адрес объекта. 

— Чтобы оспорить кадастровую стоимость жилья, обратитесь в уполномоченную бюджетную организацию в вашем регионе или комиссию Росреестра. Если не поможет, подайте иск в суд.